Average Cost Of 2 Bedroom Apartment In Seattle

Average Cost Of 2 Bedroom Apartment In Seattle – Bangunan enam lantai yang khas di lingkungan South Lake Union Seattle, tepat di utara pusat kota. Gambar oleh Dan Bertale, digunakan dengan izin. Bangunan enam lantai yang khas di lingkungan South Lake Union Seattle, tepat di utara pusat kota. Gambar oleh Dan Bertale, digunakan dengan izin.

Konsep “produser rakus” semakin populer di Amerika Utara. Sebuah studi baru-baru ini oleh University of California, Los Angeles menemukan bahwa alasan terkuat untuk menentang pembangunan rumah baru adalah keyakinan bahwa pengembang menghasilkan terlalu banyak keuntungan. Dan di kota-kota Cascade yang berkembang seperti Seattle, keyakinan itu menciptakan lingkungan politik anti-perumahan, memperburuk krisis keterjangkauan yang disebabkan oleh kekurangan perumahan.

Average Cost Of 2 Bedroom Apartment In Seattle

Ketika orang melihat apartemen baru dengan harga sewa tinggi, banyak yang mengira itu karena pengembang sedang melakukan pembunuhan. Tetapi analisis biaya rata-rata untuk membangun dan mengoperasikan gedung menceritakan kisah yang berbeda: rumah baru itu mahal hanya karena harganya lebih mahal untuk dibangun dan dioperasikan.

Report: Seattle Rent Increased Nearly 19% Year Over Year

Rekan saya Michael Anderson baru-baru ini mengembangkan jejak audit yang menanyakan: Untuk apa cek sewa sebenarnya dibayar? Untuk perumahan pribadi, sewa harus menutupi semua biaya: tidak ada bangunan tempat tinggal yang diusulkan akan melewati tahap konsep kecuali investor percaya itu akan menghasilkan sewa yang cukup untuk menutup semua biaya konstruksi dan kinerja.

Michael menemukan bahwa untuk sebuah apartemen baru di Portland, Oregon, jumlah sewa terbesar—sepertiga—digunakan untuk biaya konstruksi sebenarnya. Sebagai perbandingan, pengembang—yaitu, tim yang mengelola keseluruhan proyek—hanya mendapat 3 persen. Tambahkan investor – pertama, pemodal yang juga harus menjadi produsen – dan total sewa yang masuk ke “produsen” adalah 8 persen. Sewa yang tersisa mencakup daftar biaya termasuk pembelian tanah, biaya izin, layanan perencanaan, bunga hipotek, pajak properti, dan lainnya.

Hasilnya: sewanya sama karena biaya gedung barunya sama.

Report: Seattle Is 14th Most Expensive Us City To Rent In

Ini adalah fakta penting yang saya ulangi latihan untuk Seattle, menghitung angka untuk gedung enam lantai baru berdasarkan data yang disediakan oleh arsitek lokal Seattle. Hasilnya mirip dengan Michael. Konstruksi adalah biaya terbesar, menyumbang 39 persen dari sewa.

Investor dan investor gabungan menyumbang 13 persen, yang lebih tinggi dari 8 persen dalam sampel Portland kami, tetapi dalam permainan yang sama. Jadi, bertentangan dengan narasi “penanam rakus”, penanam tidak mendapat setengah dari uang sewa; mereka mendapatkan sekitar sepersepuluh. Beberapa pabrikan mungkin memerlukan lebih banyak disiplin daripada yang lain – sama seperti bisnis apa pun. Namun secara keseluruhan, penghasilan mereka mencerminkan risiko dan upaya bisnis mereka – sama seperti bisnis lainnya.

Secara keseluruhan, analisis menunjukkan bahwa tidak ada solusi satu ukuran yang cocok untuk semua untuk mengurangi biaya perumahan secara signifikan, yang juga berarti bahwa tidak ada peluru perak untuk mengurangi sewa di rumah baru. Namun, ada cara untuk menghilangkannya, dan cara-cara itu diperparah.

How Much You Need To Make To Afford An Apartment In Charlotte, Nc

Contoh pengujian saya adalah gedung apartemen 75 lantai, enam lantai dengan 50 ruang parkir bawah tanah dan ruang ritel kecil di permukaan jalan. Seperti biasa di Seattle, itu dibangun dari lima lantai kayu di ruang bawah tanah beton. Saya percaya para pengembang memulai proyek pada pertengahan 2014, menyelesaikan konstruksi tiga tahun kemudian, dan membutuhkan waktu enam bulan lagi untuk menyewakannya sepenuhnya.

Menyewa apartemen satu kamar tidur baru di rumah seperti ini di dekat Seattle berharga $2.200 sebulan. Seperti yang ditunjukkan pada gambar di atas, inilah pembayaran sewa senilai $2.200, yang dicantumkan dari yang terkecil hingga yang terbesar:

Apa yang dikenakan pemilik untuk parkir seringkali tidak cukup untuk menutupi biaya pembangunannya – $50.000 yang mengejutkan untuk parkir bawah tanah dalam contoh saat ini. Ini berarti bahwa penyewa apartemen akhirnya membayar sewa parkir yang lebih tinggi, baik mereka memiliki mobil atau tidak. Biaya parkir rata-rata sebesar $175 per bulan menyisakan sekitar $43 per bulan untuk setiap penyewa apartemen.

Apartments For Rent In Seattle, Wa

Biaya utilitas yang dibayarkan ke kota dan kabupaten berjumlah $530.000, menambahkan $7.100 ke biaya setiap apartemen. Biaya izin bangunan kota untuk yang lainnya, yaitu $2.100 per unit.

Peran utama pengembang adalah sebagai manajer proyek selama tiga hingga empat tahun. Ini biasanya dibebankan sebesar 2-3 persen dari total biaya pengembangan, atau $690.000 dalam contoh ini.

Bunga 4,5 persen atas pinjaman yang digunakan untuk membayar semua kontraktor konstruksi berjumlah $470.000. Berbagai biaya dan asuransi yang terkait dengan pinjaman menambahkan 360.000 rand lagi.

What’s The Difference Between A Studio And A 1 Bedroom Apartment?

Ini termasuk berbagai arsitek dan insinyur yang mendesain bangunan dan operasi internalnya, serta pengacara yang memastikan kepatuhan.

Tarif pajak penjualan Seattle, termasuk pajak negara bagian dan lokal, adalah 10,1 persen dan berlaku untuk semua properti dan personel yang termasuk dalam gedung. Pada tahun 2017, pajak penjualan konstruksi saja menghasilkan 5 persen dari total pendapatan pajak Seattle sebesar $1,2 miliar. Dalam contoh ini, pajak penjualan adalah $1,5 juta, yang meningkatkan nilai setiap kondominium sebesar $20.000. Pajak properti gedung adalah $64.000, dan pajak bisnis dan pekerjaan Seattle yang dibayar oleh kontraktor adalah $35.000 lagi.

Orang-orang ini membersihkan gedung, merawatnya, dan memperbaikinya. Angka ini juga termasuk tagihan gas, sampah, air dan saluran pembuangan yang dibayar oleh pemilik rumah. (Penyewa membayar listrik.)

Studio Vs. 1 Bedroom Apartments: What Is The Difference?

Investor ekuitas menginvestasikan uang untuk menutupi biaya pengembangan yang tidak ditanggung oleh pinjaman konstruksi. Mereka mendapatkan bunga atas investasi mereka setelah bangunan selesai dan disewakan, dan mereka mendapatkan kembali modal mereka saat dijual. Investasi sangat berisiko – banyak yang bisa salah dalam proyek pembangunan rumah besar yang membutuhkan waktu beberapa tahun untuk dibangun! Untuk contoh ini, investasi yang menghasilkan sekitar $11 juta selama periode pembangunan tiga setengah tahun akan menghasilkan pengembalian sebesar $4 juta, atau 15 persen dari perkiraan harga jual bangunan yang telah selesai.

Satu bidang tanah seluas tiga hektar bernilai $4,8 juta. Itu berhasil menjadi $ 339 per kaki persegi limbah dan $ 64.000 per apartemen. Biasanya, pengembang memberikan deposit 10 persen yang tidak dapat dikembalikan agar dapat membeli properti nanti – tepat setelah kota memberikan izin untuk memulai konstruksi, yang mengurangi biaya pemeliharaan. (Harga tanah telah meningkat tajam di Seattle dalam beberapa tahun terakhir, dan penjual sering meminta uang muka penuh, bukan hanya deposit opsional.)

Banyak orang Seattle mungkin tidak menyadari bahwa pajak properti menghabiskan sebagian besar cek sewa rata-rata. Undang-undang negara bagian membatasi pajak properti Seattle sebesar 1 persen per tahun, tetapi undang-undang yang disetujui pemilih baru-baru ini dan undang-undang pendanaan sekolah umum menaikkan batas itu dan menaikkan tarif Seattle saat ini menjadi $9,56 per $1.000 dari nilai yang dinilai. Untuk bangunan senilai $30,4 juta yang diusulkan, tagihan pajak tahunan adalah $291.000 per tahun. Tuan tanah sering membebankan biaya pajak tersebut kepada penyewa, terutama di pasar persewaan yang panas seperti Seattle. Namun, pajak properti adalah biaya yang harus menutupi keuntungan yang diharapkan dari pembangunan rumah untuk mendapatkan lampu hijau dari investor.

Skyrocketing Seattle Area Rents Leave Tenants With No Easy Choices

Biaya konstruksi merupakan komponen terbesar dari sewa. Kerusakan Seattle telah meningkatkan bagian itu karena kekurangan tenaga kerja terampil dan pasokan mendorong harga naik. Perusahaan konstruksi Mortenson memperkirakan bahwa biaya di Seattle telah meningkat 4 persen per tahun selama beberapa tahun terakhir. Biaya konstruksi “keras” – artinya hanya biaya yang masuk ke dalam konstruksi fisik – mencapai $228 per kaki persegi untuk ruang hidup model ini. Jika bangunan itu dibangun tiga tahun yang lalu, bangunan yang lebih murah itu akan menghasilkan uang sewa sekitar $170.

Total biaya konstruksi bangunan berkisar antara $26,4 hingga $352.000 per unit. Membaca daftar di atas menunjukkan bahwa dalam hal pemotongan biaya besar-besaran, tidak ada perbaikan satu ukuran untuk semua. Sebagian besar biaya relatif kecil dan tidak akan banyak membantu, bahkan jika mungkin dapat dihilangkan sama sekali. Dan tidak ada cara mudah untuk memitigasi pemicu terbesar—pajak tanah, properti, dan konstruksi.

Dalam contoh ini, biaya yang biasanya terkait dengan pengembang – biaya pengelolaan proyek serta biaya modal – adalah 13 persen dari sewa. Bahkan jika semua biaya ini secara ajaib dihapuskan, itu hanya akan menurunkan sewa bulanan dari $ 2.200 menjadi $ 1.900. Tetapi tanpa kemungkinan untung besar, tidak ada yang mau mengambil risiko jutaan dolar dan menempatkan diri mereka di bawah empat tahun. usia inspektur kucing, investor dan kontraktor. Mungkinkah menemukan investor berpengaruh yang bersedia menerima sepertiga tingkat bunga lebih rendah, seperti yang disarankan Michael dalam penelitiannya di Portland? Itu akan menurunkan harga sewa hanya $80 sebulan.

What Is The Average Cost Of Living In Seattle?

Pabrikan, seperti pengusaha lain yang mengambil uang

Bedroom apartment, design apartment 2 bedroom, cost of living in jakarta, pengertian average cost, fifo lifo average cost, rumus average cost